Паркинг место на грађевинској парцели на којој су изграђене вишепородичне стамбене зграде не представља гаражно место

Покрајинском заштитнику грађана - омбудсману се обратио известан број грађана притужбама у којим указују на проблем у вези са прометом паркинг места на парцелама на којим су изграђене вишепородичне стамбене зграде. У притужбама се наводи да неки од власника станова паркинг места користе на основу уговора о купопродаји које су закључили са инвеститорима из чега произлази да су на предметним паркинг местима стекли право својине. Како је број станова, односно пословних простора у зградама већи од броја паркинг места на парцели, већина власника ових посебних делова зграде није у могућности да паркира своје аутомобиле.

Поступајући у оквиру својих овлашћења да прикупља информације о примени закона и других прописа из области људских права и да обавештава надлежне органе и ширу јавност о кршењу људских права Покрајински заштитник грађана је одлучио да по сопственој иницијативи покрене поступак, будући да је оценио да је вероватно да постоји повреда права на мирно уживање имовине, а са циљем да путем саопштења обавести грађане о могућностима за остваривање заштите њихових права и правних интереса.

Према члану 18 став 2 Закона о основама својинскоправних односа (''Службени лист СФРЈ'', бр. 6/80 и 36/90, ''Службени лист СРЈ'', број 29/96 и ''Службени гласник РС'', број 115/2005 – др. закон)  заједничка својина је својина више лица на неподељеној ствари када су њихови удели одредиви али нису унапред одређени. Чланом 19 став 1 овог закона прописано је да право својине на посебном делу зграде може постојати на стану, пословној просторији или гаражи, односно гаражном месту. Ставом 2 истог члана прописано је да на заједничким деловима зграде и уређајима у згради власници посебних делова зграде имају право заједничке недељиве својине.

Правилником о општим правилима за парцелацију, регулацију и изградњу (''Службени гласник РС'', број 50/2011) прописано је да за паркирање возила за сопствене потребе власници породичних и стамбених објеката свих врста по правилу обезбеђују простор на сопственој грађевинској парцели, изван површине јавног пута и то – једно паркинг или гаражно место на један стан.

Правилник о условима и нормативима за пројектовање стамбених зграда и станова (''Службени гласник РС'', број 58/2012) у члану 3 став 3 прописује да се под гаражом у стамбеној згради подразумева затворени простор за паркирање возила.

Према Правилнику о техничким захтевима за заштиту гаража за путничке аутомобиле од пожара и експлозија (''Службени лист СЦГ'', број 31/2005) под гаражом за путничке аутомобиле, у смислу овог правилника, подразумева се зграда или део зграде намењен само за паркирање путничких аутомобила. Гараже могу бити:

1. надземне гараже;
2. подземне гараже;
3. надземно-подземне гараже.

Под гаражним паркинг местом, у смислу овог правилника, подразумева се део површине гараже предвиђен за паркирање једног путничког возила.

Паркинг место на грађевинској парцели на којој су изграђене вишепородичне стамбене зграде не представља гаражно место, у смислу наведених одредаба правилника, те сходно томе не представља посебан део зграде на којем може постојати право својине. 

Према члану 1 став 2 Закона о промету непокретности (''Службени гласник РС'', број 93/2014) непокретности, у смислу овог закона, су: земљиште (пољопривредно, грађевинско, шуме и шумско земљиште), зграде (пословне, стамбене, стамбено-пословне, економске и др.) и други грађевински објекти, као и посебни делови зграда (станови, пословне просторије, гараже и гаражна места) на којима може постојати засебно право својине (у даљем тексту: непокретности).

Чланом 103 став 1 Закона о облигационим односима (''Службени лист СФРЈ'', бр. 29/78, 39/85, 45/89 – одлука УСЈ и 57/89, ''Службени лист СРЈ'', број 31/93 и ''Службени лист СЦГ'', број 1/2003 – Уставна повеља) прописано је да је уговор који је противан принудним прописима, јавном поретку или добрим обичајима ништав ако циљ повређеног правила не упућује на неку другу санкцију или ако закон у одређеном случају не прописује што друго. Чланом 109 став 1 овог закона прописано је да на ништавост суд пази по службеној дужности и на њу се може позивати свако заинтересовано лице.

С обзиром на то да паркинг место не представља посебан део зграде на којем се може стећи право својине, а самим тим ни непокретност, у смислу Закона о промету непокретности, оно не може бити у промету, те уговори о промету ових непокретности немају правно дејство, односно ништави су, будући да су противни принудним прописима, о чему Покрајински заштитник грађана обавештава јавност у складу са својим овлашћењима.