Parking mesto na građevinskoj parceli na kojoj su izgrađene višeporodične stambene zgrade ne predstavlja garažno mesto
Pokrajinskom zaštitniku građana - ombudsmanu se obratio izvestan broj građana pritužbama u kojim ukazuju na problem u vezi sa prometom parking mesta na parcelama na kojim su izgrađene višeporodične stambene zgrade. U pritužbama se navodi da neki od vlasnika stanova parking mesta koriste na osnovu ugovora o kupoprodaji koje su zaključili sa investitorima iz čega proizlazi da su na predmetnim parking mestima stekli pravo svojine. Kako je broj stanova, odnosno poslovnih prostora u zgradama veći od broja parking mesta na parceli, većina vlasnika ovih posebnih delova zgrade nije u mogućnosti da parkira svoje automobile.
Postupajući u okviru svojih ovlašćenja da prikuplja informacije o primeni zakona i drugih propisa iz oblasti ljudskih prava i da obaveštava nadležne organe i širu javnost o kršenju ljudskih prava Pokrajinski zaštitnik građana je odlučio da po sopstvenoj inicijativi pokrene postupak, budući da je ocenio da je verovatno da postoji povreda prava na mirno uživanje imovine, a sa ciljem da putem saopštenja obavesti građane o mogućnostima za ostvarivanje zaštite njihovih prava i pravnih interesa.
Prema članu 18 stav 2 Zakona o osnovama svojinskopravnih odnosa (''Službeni list SFRJ'', br. 6/80 i 36/90, ''Službeni list SRJ'', broj 29/96 i ''Službeni glasnik RS'', broj 115/2005 – dr. zakon) zajednička svojina je svojina više lica na nepodeljenoj stvari kada su njihovi udeli odredivi ali nisu unapred određeni. Članom 19 stav 1 ovog zakona propisano je da pravo svojine na posebnom delu zgrade može postojati na stanu, poslovnoj prostoriji ili garaži, odnosno garažnom mestu. Stavom 2 istog člana propisano je da na zajedničkim delovima zgrade i uređajima u zgradi vlasnici posebnih delova zgrade imaju pravo zajedničke nedeljive svojine.
Pravilnikom o opštim pravilima za parcelaciju, regulaciju i izgradnju (''Službeni glasnik RS'', broj 50/2011) propisano je da za parkiranje vozila za sopstvene potrebe vlasnici porodičnih i stambenih objekata svih vrsta po pravilu obezbeđuju prostor na sopstvenoj građevinskoj parceli, izvan površine javnog puta i to – jedno parking ili garažno mesto na jedan stan.
Pravilnik o uslovima i normativima za projektovanje stambenih zgrada i stanova (''Službeni glasnik RS'', broj 58/2012) u članu 3 stav 3 propisuje da se pod garažom u stambenoj zgradi podrazumeva zatvoreni prostor za parkiranje vozila.
Prema Pravilniku o tehničkim zahtevima za zaštitu garaža za putničke automobile od požara i eksplozija (''Službeni list SCG'', broj 31/2005) pod garažom za putničke automobile, u smislu ovog pravilnika, podrazumeva se zgrada ili deo zgrade namenjen samo za parkiranje putničkih automobila. Garaže mogu biti:
- nadzemne garaže;
- podzemne garaže;
- nadzemno-podzemne garaže.
Pod garažnim parking mestom, u smislu ovog pravilnika, podrazumeva se deo površine garaže predviđen za parkiranje jednog putničkog vozila.
Parking mesto na građevinskoj parceli na kojoj su izgrađene višeporodične stambene zgrade ne predstavlja garažno mesto, u smislu navedenih odredaba pravilnika, te shodno tome ne predstavlja poseban deo zgrade na kojem može postojati pravo svojine.
Prema članu 1 stav 2 Zakona o prometu nepokretnosti (''Službeni glasnik RS'', broj 93/2014) nepokretnosti, u smislu ovog zakona, su: zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište), zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.) i drugi građevinski objekti, kao i posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) na kojima može postojati zasebno pravo svojine (u daljem tekstu: nepokretnosti).
Članom 103 stav 1 Zakona o obligacionim odnosima (''Službeni list SFRJ'', br. 29/78, 39/85, 45/89 – odluka USJ i 57/89, ''Službeni list SRJ'', broj 31/93 i ''Službeni list SCG'', broj 1/2003 – Ustavna povelja) propisano je da je ugovor koji je protivan prinudnim propisima, javnom poretku ili dobrim običajima ništav ako cilj povređenog pravila ne upućuje na neku drugu sankciju ili ako zakon u određenom slučaju ne propisuje što drugo. Članom 109 stav 1 ovog zakona propisano je da na ništavost sud pazi po službenoj dužnosti i na nju se može pozivati svako zainteresovano lice.
S obzirom na to da parking mesto ne predstavlja poseban deo zgrade na kojem se može steći pravo svojine, a samim tim ni nepokretnost, u smislu Zakona o prometu nepokretnosti, ono ne može biti u prometu, te ugovori o prometu ovih nepokretnosti nemaju pravno dejstvo, odnosno ništavi su, budući da su protivni prinudnim propisima, o čemu Pokrajinski zaštitnik građana obaveštava javnost u skladu sa svojim ovlašćenjima.
